De onde veio a América de um só andar?

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Última modificação: 2024-01-10 22:14

Visão geral histórica do desenvolvimento das áreas de dormir nos Estados Unidos, iniciado durante a industrialização.

A construção de áreas residenciais nos Estados Unidos começa com o desenvolvimento do terreno e a preparação do local. O terreno é dividido em lotes individuais, as ruas são preparadas, são construídos esgotos e bueiros, são fornecidas redes elétricas, gás e telefone, e só então começa a construção das casas. Esses terrenos são preparados e construídos por uma empresa, e já escrevi em detalhes sobre essa construção, mas nem sempre foi assim.

Hoje contarei a história do "Sonho Americano" durante os anos 1900-1940 e considerarei as possibilidades dessa construção para a população do ponto de vista financeiro.

1. Até o século XX, a maioria das áreas residenciais era relativamente pequena e as novas áreas se expandiram em torno das áreas existentes, alongando as ruas existentes. Não havia requisitos governamentais para desenvolvedores. as empresas desenvolvedoras essencialmente não existiam. Naquela época, apenas os edifícios nas partes centrais da cidade eram estritamente regulamentados para preservar a beleza.

2. As empresas venderam terrenos para construção individual e, após a compra de um terreno, o próprio proprietário encomendou uma casa para si a qualquer construtora. Depois de um tempo, ficou claro para as empresas que vendem terrenos que seria muito mais lucrativo vender terrenos em áreas com infraestrutura pronta em vez de lotes individuais. Foi assim que nasceu o termo "construção de distrito".

3. Alguns dos primeiros distritos desse tipo foram construídos em 1927 por duas empresas independentes sob a direção de dois arquitetos - E. Boston, perto da cidade de Baltimore, e D. Nicholas, nos subúrbios de Kansas City.

4. Os distritos totalizavam cerca de 6.000 casas, com uma população de 35.000. Porque a área de desenvolvimento em ambos os casos era de muito grande escala, então o desenvolvedor teve que resolver uma série de novas questões na construção da infraestrutura completa da área na forma de escolas, lojas e prédios de escritórios próximos. Neste caso, não bastavam apenas linhas técnicas e de comunicação, e então os arquitetos decidem introduzir as primeiras normas para o desenvolvimento de dormitórios.

5. Assim nasceram várias associações de arquitectos e construtores, que hoje regulam a maior parte dos aspectos da construção de zonas residenciais, nomeadamente a National Urban Planning Association e o American Institute of Urban Development. Além de regulamentações e leis relacionadas aos padrões de construção, as associações ajudaram novas empresas a criar projetos e layouts, o que ajudou de várias maneiras a compradores em potencial, como as empresas passaram a traçar um plano diretor de desenvolvimento de compradores.

6. Mas com o advento da depressão econômica, a questão da construção de áreas residenciais foi temporariamente congelada: a maioria das pessoas se viu em uma situação de falta de dinheiro. As questões de melhorias adicionais nas áreas tiveram que ser adiadas temporariamente para tempos melhores. O presidente G. Hoover em 1929 começou a convocar audiências sobre a questão habitacional, no exato momento em que a depressão estava apenas começando, e as empresas de construção começaram a congelar apressadamente os projetos de construção devido à insolvência da população. Mas antes da chegada de F. Roosevelt ao governo, nenhuma lei fundamental havia sido adotada.

7. Naquela época, as casas eram compradas pelos proprietários imediatamente, então apenas pessoas ricas e prósperas podiam viver em áreas residenciais, mesmo a classe média não tinha condições de viver assim. Entre 1910 e meados da década de 1920, os bancos emprestaram hipotecas privadas a indivíduos com boa solvência por períodos que variavam de 2 a 5 anos, mas esses empréstimos ainda eram "caros" para a classe média. Embora seja importante notar que as primeiras tentativas massivas de emprestar dinheiro à população foram feitas já em 1932, depois que o governo aprovou a lei de empréstimos para imóveis privados.

8. Já em 1933, devido à insolvência, as casas recebidas em empréstimos em 1932 foram abandonadas pelos proprietários a uma taxa de cerca de 1.000 por dia. Não é de surpreender que o presidente F. Roosevelt, quando foi à Casa Branca, viu um dos componentes da recuperação econômica no fornecimento de boas moradias para a população. A administração presidencial disse: se as pessoas estão felizes em casa, serão felizes no trabalho.

9. Portanto, em 27 de junho de 1934, o governo, assinado pelo Presidente da República, adota uma das mais importantes leis para a construção de áreas residenciais - a Lei Federal de Crédito à População para Compra de Imóveis Privados.

10. Pela primeira vez na história do país, os proprietários puderam proteger suas hipotecas contra a alta ou a queda dos preços em 80%, e o próprio empréstimo foi emitido pelo governo por um período de 15 anos a 5% ao ano.

11. O programa propriamente dito durou 3 anos, mas é nesses três anos que a população de classe média pela primeira vez tem a oportunidade de comprar uma casa na periferia, há um surto de construção de áreas residenciais. Foi durante este período que o termo "Sonho Americano" nasceu.

12. No terceiro ano de existência do programa, a taxa de juros foi reduzida para 3% e o prazo do empréstimo foi aumentado para 20-25 anos, e aqueles que receberam um empréstimo a uma taxa mais elevada poderiam ser refinanciados.

13. A próxima etapa da intensificação da construção civil recai sobre o período da Segunda Guerra Mundial, quando aos poucos começaram a retornar seus participantes, aos quais o Estado não só prestou assistência sob a forma de diversos subsídios, mas também lhes proporcionou bons trabalhos.. Os veteranos de guerra sempre foram contratados primeiro. Aliás, esse princípio continua válido até hoje. A construção de casas para militares se acelerou ainda mais após a Lei de Assistência aos Veteranos de 1944, ou a chamada Lei dos “Direitos do Pessoal Militar”, que garantia uma hipoteca do estado a juros baixos para a compra de imóveis após o vencimento de um exército contrato e demissão de militares.

14. Os primeiros bairros enormes com infraestrutura completa começam a prosperar na Califórnia, onde 2.300 casas foram construídas para veteranos de guerra entre 1941 e 1944.

15. Nesse momento, as empresas começam a construir bairros no layout já conhecido hoje, com parques, prédios de escritórios, escolas, lojas, jardins de infância.

16. As áreas de dormir deixaram de ser distritos, mas passaram a ser unidades autárquicas autónomas com nomes próprios, códigos postais, códigos telefónicos. A maior parte da população dessas áreas trabalha dentro da cidade, mas parte da população consegue empregos diretamente nessas áreas. Pequenos negócios estão começando a se espalhar do centro das cidades para suas periferias, o que aumenta ainda mais o desenvolvimento de áreas residenciais.

17. Ao mesmo tempo, os requisitos para o uso da terra começam a se tornar mais rígidos, as primeiras leis desse tipo foram adotadas em 1909. O objetivo da adoção de leis foi reduzido principalmente para manter as áreas de dormir limpas e arrumadas. Por exemplo, as fábricas foram proibidas de estar localizadas em um raio de 20 km de áreas residenciais. A zona tampão era constituída por edifícios de escritórios ou armazéns, bem como cadeias de lojas.

18. Com a adoção das leis que regulamentam o uso do solo, as construtoras voltaram a revisar o projeto das áreas de dormir e criar conforto e beleza em seu interior, não só na forma de zonas de parque, mas também na forma de melhorias no projeto de casas e urbanização de ruas, criando reservatórios artificiais e áreas de lazer.

19. Na próxima parte, falarei sobre a evolução dos dormitórios com base na evolução dos sistemas de transporte dos Estados Unidos e, a seguir, falaremos sobre o design e o layout dos dormitórios.

As fotos mostram um dos subúrbios de Houston.

Com o início da industrialização dos Estados Unidos, muitas famílias começaram a migrar para os subúrbios. Isso se deveu a dois fatores: em primeiro lugar, as grandes cidades importantes se transformaram em gigantes industriais e ocupados, muitos moradores se sentiram desconfortáveis vivendo entre o barulho e a indústria. Em segundo lugar, havia a Ford e as estradas, que apagaram a dependência do transporte público e a necessidade de moradias perto do trabalho. Um subúrbio romântico e tranquilo com uma casa privada, rodeado de silêncio e vegetação, tornou-se para muitos um sonho e uma imagem de uma vida ideal, um “sonho americano”.

1. Aliás, muito antes do surgimento dos carros em grande número e das estradas, em meados dos anos 1800, já havia alguns esboços de arquitetura e layouts de dormitórios. Um dos primeiros trabalhos nos Estados Unidos sobre esse tópico foi um livro de Andrew Downing intitulado "Um curso de teoria e prática de jardins paisagísticos". Neste livro, André descreveu o layout e a construção das áreas de dormir, com ilustrações e muitos pequenos detalhes, como como plantar árvores ou como as ruas devem ser planejadas. Mas este trabalho em si não foi o primeiro nesta área, na Grã-Bretanha, naquela época, já havia muitos ensaios e livros de arquitetura e engenharia sobre o assunto. Embora a ideia em si não fosse nada nova, a primeira área suburbana foi construída no Brooklyn em 1819. Em um terreno de 60 acres, havia vários becos retos, de 50 pés por 100 pés. A propósito, o terreno de 50 pés ainda é um dos mais populares no mercado imobiliário privado hoje, junto com os terrenos de 55 e 60 pés.

2. O valor deste livro estava no fato de André ter mostrado para a população comum (e não apenas arquitetos e engenheiros) que a casa "da foto", com que muitos sonhavam, poderia ser não apenas para pessoas muito ricas, mas também para a classe média. Nas próximas décadas, essa ideia vai se aprofundar nas massas. Em 1869, surgiu um dos maiores subúrbios do Brooklyn, com 500 acres de terra divididos em lotes semelhantes. A área foi batizada de "Cidade Jardim". As casinhas localizavam-se em ruas retas, a área já estava plantada com árvores maduras, havia jardins, caminhos para caminhadas e outras coisinhas de uma vida fabulosa. A partir daquele momento, esse layout começou a se espalhar para além das fronteiras da Nova Inglaterra. Em 1907, um bairro de planejamento semelhante apareceu no Kansas, chamado Village Club. Mas nessas áreas havia um problema - as ruas retas adormecidas criavam uma sensação de vida em uma avenida movimentada, tirando o aconchego de uma casa de aldeia. A solução para o problema estava no ar, muito perto.

3. Na década de 1890, a ideia de uma casa particular em algum lugar na floresta entre os mosquitos desaparece completamente entre as massas. Os antigos princípios foram substituídos pela ideia de planejar subúrbios adormecidos e construí-los com infraestrutura completa e modernização. É assim que se parecia uma das áreas construídas em 1884 em St. Louis, Missouri. A presença de ruas retas não é a melhor solução para uma área de dormir.

(Litografia de Gast, cortesia da Sociedade Histórica de Missouri, neg. 21508)

4. E esta é uma área mais avançada, com um layout moderno - a construção teve início em 1869 no estado de Illinois, nos subúrbios de Chicago. Vamos nos deter nessa área com mais detalhes, porque foi o primeiro desenvolvimento em massa da área em sua forma moderna; o layout de hoje não é muito diferente desta área. Na verdade, esta não é realmente a primeira área avançada. Em 1851, em Ohio, foi construída uma pequena área de teste com ruas curvas, que foi batizada de Glendale. No entanto, a área suburbana de Chicago foi a primeira grande área metropolitana com um desenvolvimento sofisticado planejado para os padrões atuais. Em primeiro lugar, durante a construção no local da floresta densa, foram cortadas apenas as áreas necessárias à construção, o que deixou um grande número de árvores antigas intocadas. Além disso, a área tinha morros e um rio próximo que dava uma bela vista. Em segundo lugar, toda a área tinha uma massa de ruas curvas, o que criava uma sensação de reclusão e, em terceiro, todas as parcelas de terreno foram divididas em "pedaços" não convencionais e desiguais. Essa abordagem removeu a geometria e a sensação de viver ao longo da régua. E, finalmente, em quarto lugar, o projeto das casas foi feito individualmente, e as casas não se repetiram como uma cópia carbono. O arquiteto-chefe da área foi Frederick Olmsted, e seus projetos nos Estados Unidos incluirão mais de 450 bairros semelhantes em 29 estados no futuro.

É assim que a área parecia, a área cinza sem pintura no fundo da área é o rio.

(Plano cortesia de Frederick Law Olmsted National Historical Site; foto cortesia do National Historic Marcos Survey)

5. No início dos anos 1930, a direção da arquitetura e do planejamento das áreas suburbanas estava completamente formada não em teoria, mas no papel, na forma de vários primeiros códigos e normas, bem como livros: estradas de acesso de vias expressas a ruas adormecidas, cortada por uma série de lojas, ruas adormecidas curvas e tranquilas, com um grande número de becos sem saída (para interromper o fluxo de trânsito de carros), espaços abertos com árvores e corpos d'água, casas com fachada aberta e arquitetura individual, mas o mesmo estilo e materiais.

6. O National Home Owners Act de 1934 pôs fim ao negócio. Este ato estabeleceu a Administração Federal de Proprietários de Imóveis. Era preciso sair da depressão e, acima de tudo, dar moradia às pessoas. Para tanto, o governo estabeleceu normas e leis relativas ao financiamento de particulares na compra de uma casa, avaliação imobiliária, empréstimos e investimentos privados em imóveis, estabeleceu normas para a construção de setores privados e requisitos para a obrigação de seguro para privados. habitação, e a administração cuidou de toda essa economia. Steward Mott, um dos arquitetos paisagistas mais experientes e talentosos, tornou-se o chefe da administração. A partir daquele momento, as empresas privadas tiveram que solicitar à administração a aprovação de um plano de construção de novas áreas. Por sua vez, a administração estabeleceu requisitos rígidos para o planejamento dos bairros, obrigando as empresas não apenas a selar casas, mas a criar bairros bonitos e em total aprimoramento. De 1936 a 1940, a administração emitiu vários ryaikods, aos quais todas as empresas de desenvolvimento eram obrigadas a obedecer. Vamos dar uma olhada nos principais pontos desses tutoriais sobre arquitetura que são válidos até hoje (com pequenas alterações).

7.

1. As áreas privadas devem ser localizadas em locais propícios para uma vivência sem danos à saúde (estamos falando do fato de que, por exemplo, não há como construir um distrito próximo a uma usina metalúrgica).

2. As áreas devem ser localizadas em locais adequados para habitação, com risco mínimo para a vida da população (isso implica que você não deve construir áreas em locais de furacões constantes, em zonas de inundação ou smog, eggey, hello Louisiana e Kansas).

3. Cada distrito deve ter uma infraestrutura completa pensada para a população (escolas, creches, hospitais, estradas, transporte público, etc.).

4. A construção de todas as infraestruturas industriais necessárias deve ser incluída na área (estações de tratamento, esgotos, canais de drenagem para a retirada de chuvas fortes, etc.).

5. Submissão ao zoneamento das cidades, ou seja. você não pode ficar onde o terreno foi destinado a outra coisa, como shopping centers, prédios de escritórios, etc.

6. Proteção de preços, ou seja, as casas devem ser construídas em planta única, de forma que a linha de preços seja aproximadamente a mesma, sem desvios significativos. Para isso, várias leis foram adotadas, por exemplo, sobre o tamanho dos lotes, o recuo da borda do lote (ou seja, uma casa grande não pode ser construída em um lote de 55 pés, pelo fato de que irá não se ajusta devido à indentação), a qualidade e o tipo de materiais.

8.

7. Um plano financeiro completo para a operação da área - ou seja, o desenvolvedor deve coordenar todas as despesas financeiras para a manutenção da área com a cidade para a qual a área será arrendada. Inclui os custos de manutenção da área, manutenção de todas as infraestruturas, custos de reparação, custos de indústrias que não geram receitas directas, como parques infantis e recintos desportivos, ou manutenção de embelezamento. Com base nesses cálculos, foram calculados o imposto de residência na área e o aumento do preço das moradias. Aliás, para quem não sabe, cada dono de casa particular paga impostos anualmente a cada administração local. Os impostos atuais em Houston variam de 3 a 5% do valor de avaliação de uma casa. Aqueles. se sua casa for avaliada em $ 500.000 pelo mercado de hoje, seu imposto anual será em média $ 15.000. Esse dinheiro vai para a manutenção da área, escolas, reparos de estradas, etc. Vou falar do lado financeiro e da avaliação das casas mais tarde.

8. A norma também inclui cálculos para a construção de estradas, o número de suas pistas, a arquitetura das estradas, curvas, subidas e descidas, o tamanho dos quarteirões, a presença de parques e campos esportivos, irrigação da área, esgoto, elétrica, etc.

9. Este é o tipo de bagunça que a administração recém-formada fez em apenas alguns anos. Agora que os construtores podiam receber condições de investimento mais favoráveis, muitos problemas de construção e a coordenação entre as autoridades da cidade e os construtores foram resolvidos. Além disso, Mott conseguiu pressionar o governo federal a aprovar leis sobre ruas curvas. Deixe-me lembrá-lo de que, desde a construção de Nova York, os engenheiros se apaixonaram muito pela régua e não faziam ideia de que ainda existia algo como uma bússola. Assim, tudo o que podia ser feito diretamente era feito diretamente, e as ruas curvas eram percebidas como uma sensação e um avanço para o futuro. Na verdade, as ruas curvas têm muitas vantagens sobre as retas, em primeiro lugar, como mencionei acima, elas criam um ambiente aconchegante e tiram a sensação de viver em uma rua movimentada. Em segundo lugar, as ruas curvas são muito mais adequadas em áreas com relevo, porque Os ângulos de inclinação das encostas das estradas podem ser controlados curvando-se ao redor das colinas. Em terceiro lugar, as ruas curvas reduziram o custo da construção de comunicações e estradas em locais com relevo. Finalmente, eles criaram um tráfego mais seguro, porque o número de cruzamentos em áreas de dormitório caiu drasticamente e a atenção do motorista aumenta enquanto dirige. A partir de 1940, as estradas curvas foram legalizadas, e agora também são uma das exigências para o projeto de dormitórios.