"Prédios altos são um ativo tóxico com vida útil curta."

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Última modificação: 2023-12-16 16:14

A construção maciça de edifícios altos de concreto armado é um beco sem saída para o país. Essas moradias são perigosas, instáveis a cataclismos, consomem muitos recursos, são extremamente caras para se desfazer e criam grandes problemas para as gerações futuras, diz o acadêmico Alexander Krivov.

O projeto nacional "Habitação e Ambiente Urbano" visa um aumento acentuado de uma vez e meia na construção de moradias até 2024 - até 120 milhões de metros quadrados por ano. A atitude em relação a esse alvo é ambígua. Os governantes federais não podem admitir a impraticabilidade da diretriz presidencial, mas parece que não acreditam muito no sucesso: desde que o canteiro de obras não cresça, caia. Diversos governadores e incorporadores declaram diretamente que tal tarefa é impraticável e desnecessária, até porque não existe uma demanda efetiva no país que possa absorver tamanha quantidade de moradias.

Famoso planejador urbano, acadêmico da International Academy of Architecture, diretor científico do Central Research Institute of Construction do Ministério da Construção da Rússia Alexander Krivovassume uma posição incomum. Ele acredita que é necessário e possível aumentar drasticamente o volume de construção. No entanto, isso exigirá o abandono da construção de vários andares como um ativo caro e tóxico com uma vida útil limitada. A aposta deve ser colocada em edifícios baixos, especialmente porque a maioria da população do país deseja viver em casas individuais. A transição para um novo modelo de habitação e um novo modo de vida pode ser uma saída para a crise sistêmica da sociedade.

120 milhões de metros quadrados por ano é uma necessidade

Há necessidade de aumentar o volume de construção de moradias para 120 milhões de metros quadrados por ano?

- Existe uma necessidade. Ainda temos uma oferta média de habitação baixa - 23 metros quadrados por pessoa. Para efeito de comparação: na Europa a média é de cerca de 50; nos EUA - 70. Mesmo no Leste Europeu, a média é de cerca de 40 metros quadrados. A Ucrânia está à nossa frente, estamos apenas a ultrapassar a Roménia.

Na Rússia, o estoque habitacional hoje chega a 3,7 bilhões de metros quadrados. Mas também devemos levar em conta sua qualidade: cerca de 40% das moradias não estão conectadas à rede de esgoto central. O estoque habitacional deve ser aumentado para pelo menos quatro bilhões e meio de metros quadrados. Com uma população de 150 milhões de pessoas, isso dará uma taxa per capita média de 30 "quadrados". Se o fundo for de cinco bilhões, o título aumentará para 32-33 metros quadrados. Este é o indicador mínimo para países mais ou menos desenvolvidos. A propósito, o nível de desenvolvimento científico e tecnológico dos estados está diretamente relacionado ao nível de provisão de habitação.

O segundo fator: em alguns anos, aposentadoria em casa, o número de moradias dilapidadas e dilapidadas começará a aumentar. A partir de 2020, as casas de painéis construídas em 1970 farão cinquenta anos. E a década de 1970 foi uma época de construção de moradias em massa, quando muitas dezenas de milhões de metros quadrados foram construídos por ano.

Existem mais casas Panlek e de bloco construídas na década de 1970 do que Khrushchev?

- Certamente. Edifícios de cinco andares são relativamente poucos: sua área total em todo o país é de cerca de 130 milhões de metros quadrados (comissionados antes de 1965), e os edifícios comissionados de 1965 a 1976 têm 260 milhões de metros quadrados. Em 2020–2025, não haverá aposentadoria de moradias construídas na década de 1970, e nós, tendo aumentado o volume de construção, ainda seremos capazes de aumentar a oferta de moradias. Então essa oportunidade não existirá: uma parte significativa das novas moradias irá para cobrir o fundo de aposentadoria.

A meta - trazer o estoque de moradias do país para cinco bilhões de metros quadrados - parece razoável para mim. Construir 70-80 milhões de metros quadrados por ano não é suficiente: em seis anos apenas 400-480 milhões de metros quadrados serão adicionados, e isso não leva em conta o descarte de moradias. É necessário atingir a taxa de 120 milhões de metros quadrados por ano. Se você construir menos, haverá uma deterioração crescente das condições de vida.

Perigoso, caro, não resistente a desastres

Vamos supor que você provou o teorema da necessidade. Mas muitos duvidam da possibilidade de uma aceleração tão acentuada da construção

- Com o modelo de mercado atual dificilmente é possível, concordo. O passaporte do projeto nacional afirma que até 2024, 80 milhões de metros quadrados de comissionamento cairão em habitações de vários andares. No ano passado, foram construídos 43 milhões de metros quadrados. Crescimento quase duplo em um mercado em queda? É altamente improvável.

Mas é muito mais importante que o próprio caminho da construção de vários andares seja um beco sem saída. Não vou falar sobre o impacto negativo dos edifícios de concreto armado de vários andares na demografia, sobre o baixo conforto e a desumanidade das áreas dos edifícios de 25 andares - este é exatamente o número de andares que foram abordados recentemente na Rússia. É importante que as habitações de vários andares não sejam apenas contrárias à natureza humana, mas também perigosas, caras e que consomem muitos recursos. Não é por acaso que nem na Europa nem nos Estados Unidos eles praticamente não constroem edifícios de concreto armado como os nossos.

Quais são as principais desvantagens dos edifícios altos?

- Para mim, o impacto negativo na saúde humana é óbvio, mas esse é um assunto polêmico. No entanto, não se pode negar que, em caso de incêndio em casas acima de 17 andares, não temos meios para salvar pessoas. Não só conosco. Em Londres, em 2017, um incêndio em um prédio de vinte andares matou trinta pessoas.

Qual é o problema? O equipamento moderno de combate a incêndios não permite isso?

- Sim, as escadas dos carros de bombeiros especiais se estendem até 63 metros, e a capacidade de uso por pessoas com dificuldade de locomoção não foi testada.

A construção de edifícios de vários andares é muito cara para construir e operar. Em um prédio de 20 andares, “perdas” de espaço para escadas livres de fumaça, poços de elevadores, corredores e locais para comunicações - 30–35 por cento. Recursos têm que ser gastos na construção dessas áreas, mas não podem ser vendidos. Na era soviética, havia dados abertos sobre o custo de construção: o custo por metro quadrado de um prédio de dezessete andares, mesmo em relação a um prédio de nove, era considerado 30% mais alto.

Prédios altos são funcionalmente instáveis a cataclismos. Qualquer conflito militar, ataque terrorista ou desastre natural pode levar a desastres colossais de suporte de vida. Cortaram a eletricidade no bloco de prédios altos - e é isso: elevadores, bombas e esgoto não funcionam, as casas não são mais aquecidas.

E não levamos em consideração o custo da construção durante todo o ciclo de vida. E, em média, apenas 20 por cento do custo total de um edifício durante toda a sua vida é gasto em projeto e construção. Os restantes custos referem-se à operação, reparação e eliminação de materiais. Se levarmos em consideração todos os custos, verifica-se que a construção de prédios altos é um desperdício de enormes recursos hoje e a colocação de minas para as gerações futuras.

O presidente estabeleceu uma meta para aumentar drasticamente o volume de construção de moradias até 2024

Na Rússia, muitas vezes menos pessoas vivem em casas individuais em comparação com outros países

Centenas de milhões de toneladas de resíduos de construção

Você diz que prédios altos são uma mina para as gerações futuras. O que você tem em mente?

- Chegamos a um tópico interessante, mas pouco discutido: o que fazer com os modernos arranha-céus de concreto armado quando sua vida útil expirar. De acordo com GOST, é determinado em cinquenta anos. A figura específica não é importante agora, há apenas um resultado - demolição. A revisão planejada é possível. Mas essas casas têm baixa manutenção. É muito fácil mudar o isolamento e as utilidades em uma casa térrea, mas em uma casa de 25 andares habitada por pessoas é muito difícil. Em geral, não temos uma indústria para reforma de prédios altos. Em qualquer caso, as casas de concreto armado terão que ser demolidas, e então surgem sérios problemas.

O primeiro é como fazer. Lembro-me de que, após o terremoto em Spitak, foi necessário destruir e, se possível, descartar apenas algumas dezenas de prédios de cinco andares. Foi difícil devido ao índice geral de acidentes de estruturas, mas a questão principal é onde e como armazenar sucata. Em Moscou, edifícios de cinco andares estão sendo destruídos com um peso de ferro fundido suspenso por uma flecha, mas como um prédio de 25 andares pode ser destruído? Não há maneiras elegantes de demolir arranha-céus no mundo - basta explodi-los. E o que fazer com o microdistrito? Isolar tudo? Bem, vamos imaginar que a casa foi destruída, e então surge a seguinte questão: o que fazer com o que sobrou dela?

Dividir em frações e reutilizar materiais?

- Sim, mas para transportá-lo de carro é necessário triturar o que sobra após a destruição ou explosão. Existem tecnologias, mas elas consomem muita energia. E então é necessário separar o concreto do metal na fábrica: o metal é refundido, e o concreto pode ser triturado em pequenas frações e usado como enchimento na construção de estradas. Existem tecnologias de separação em frações para pequenos volumes, mas como resolver esse problema em escala de massa ainda é desconhecido. Não existem tecnologias eficazes para a destruição e eliminação de estruturas de concreto armado no mundo. E então surge a próxima pergunta: onde colocar todo esse refugo?

Há muito lixo com a desmontagem de um prédio?

- Um metro quadrado de um edifício de concreto armado pesa aproximadamente 1,3 toneladas. O prédio de cinco andares com área de cinco mil “praças” vira oito mil toneladas de entulho. Em geral, teremos centenas de milhões de toneladas dele. É aqui que se esconde a ironia diabólica do concreto armado: é um material estrutural eterno, mas as casas feitas dele têm uma vida útil muito curta.

Moscou quer transportar lixo após a demolição de prédios de cinco andares em vagões para a região de Arkhangelsk, para Shies. Não é barato, para dizer o mínimo. E aí já surgiu uma situação social aguda. Os residentes locais são contra enterrar o lixo da capital em suas terras.

Há necessidade de demolir os Khrushchevs hoje? O acadêmico Bocharov acredita que eles ainda são bastante fortes e seus recursos são muito mais longos do que cinquenta anos

- O concreto armado é um material eterno. É um elemento de apoio e pode levar mais longe. Mas o isolamento é estratificado, as redes de engenharia dentro da casa tornam-se inutilizáveis. Em princípio, um prédio de cinco andares pode ser reparado. Mas então você precisa raspar todo o resto dos elementos de suporte e fazer de novo. Na União Soviética, medidas massivas de reconstrução e reparo foram realizadas: sistemas de engenharia, isolamento, janelas, portas foram trocados. Aproximadamente dez milhões de metros quadrados por ano foram reconstruídos, o que é bastante. Agora acredita-se que é muito mais fácil demolir e construir uma nova casa no lote devoluto já de 20-25 andares.

Como você planejou resolver o problema com edifícios de cinco andares após o fim de sua vida útil há cinquenta anos? O que seus autores pensaram então?

“Eles deveriam ser reconstruídos em cinquenta anos. Mas devemos entender que a decisão de construir prédios de painel de cinco andares em meados da década de 1950 foi forçada. Depois da guerra, as pessoas viveram em quartéis, tiveram que ser reassentadas. E é necessário construir muito rapidamente e industrialmente. As tecnologias de produção em linha foram muito bem dominadas durante a guerra. O que fazer? Casas de painéis estão sendo construídas na Europa. Vamos, olhe, compre - e vá!

Claro, soluções individuais para reconstrução foram consideradas. Mas essas técnicas são difíceis de usar agora. Havia uma atitude completamente diferente em relação aos custos de energia: a energia era quase de graça - a gasolina custava 28 copeques por litro.

Na década de 1950, as previsões para o desenvolvimento tecnológico eram otimistas. Parecia que até o final do século tecnologias incríveis seriam desenvolvidas - quase as mesmas que um pouco mais tarde no livro de Strugatskys "Noon, XXI Century".

Mas hoje não é mais tão importante por que foi construído assim na década de 1950. A pergunta correta é por que continuamos a construir quase as mesmas casas hoje, embora saibamos muito mais. Que a utilização de um edifício demolido não é dois por cento do seu custo ao longo de todo o seu ciclo de vida, como está escrito nos projetos, mas é comparável ao custo da construção. Sabemos que não podemos realizar uma reconstrução em massa e não há onde depositar os futuros resíduos de construção.

Em trinta anos, nossos descendentes enfrentarão uma tarefa incrível: o que fazer com centenas de milhões de metros quadrados de habitações de concreto armado dilapidadas construídas por nós e antes de nós? Estamos conquistando terras e forças das próximas gerações em uma escala colossal. Isso não é nem irresponsabilidade, mas cinismo histórico. Precisamos parar com essa prática viciosa o mais rápido possível e descobrir o que fazer com os edifícios altos de concreto armado já construídos.

Por que, sabendo das deficiências dos prédios de concreto armado, continuamos a construí-los?

- A resposta é extremamente simples: no modelo de mercado atual, esta é a forma mais rentável e rápida de gerar renda com a terra. Isso é benéfico para o participante mais forte em todo o processo - desenvolvedores e investidores. Os problemas futuros são ignorados e os compradores são forçados a comprar a propriedade que está sendo construída para eles.

Habitações pequenas prevalecem na Rússia

As pessoas querem viver em suas próprias casas

Sua tese principal é a transição para moradias populares. Como você o vê?

- A habitação deve ser baixa, econômica, reciclável e semelhante à natureza. Ao mesmo tempo, um prédio baixo pode ser muito diferente: propriedades em grandes terrenos e casas unifamiliares compactas e moradias geminadas e edifícios de três andares com apartamentos. Deve haver um sistema desenvolvido de tipos de vida para diferentes grupos sociais, para diferentes necessidades. Para muitos, é importante que haja um espaço de terreno pessoal claramente definido. Um lugar que ele pode desenvolver à sua maneira. Para que a pessoa não viva em antagonismo com a natureza, mas em equilíbrio.

No maior país do mundo, vivemos muito lotados. Apertado no metrô, apertado em apartamentos. Isso extingue a vida espiritual e intelectual. É muito importante que haja espaço para a autorrealização, para que haja espaço, liberdade.

As pesquisas mostram que a maior parte da população russa quer morar em casa

- Sim, de acordo com as pesquisas, é 60-70 por cento da população. As pessoas são forçadas a morar em apartamentos em prédios altos - todo o sistema as leva até lá. Na Rússia, apenas um terço das famílias vive em casas individuais. Para comparação: nos Estados Unidos - 72 por cento, na Alemanha - 82 por cento, na Finlândia - 89 por cento.

Acredita-se que as casas unifamiliares são mais caras do que os apartamentos, e o estilo de vida suburbano pressupõe uma renda familiar elevada

- Eu penso que não. O custo principal por metro quadrado de um prédio baixo é várias vezes menor do que o dos prédios altos, já falamos sobre isso. Além disso, ao construir suas casas, o custo e custo tendem a coincidir. Como resultado, o orçamento familiar de um ano e meio a dois milhões de rublos, levando em consideração os empréstimos, torna possível contar com uma casa de cem metros quadrados em seu terreno ou um pequeno apartamento de um cômodo no enésimo piso. Mas os pequenos apartamentos que estão sendo construídos de forma tão ativa agora representam um beco sem saída demográfico: eles não são adequados para famílias com crianças.

Mas também tem o custo do terreno e das comunicações

- O estado está alocando trilhões de rublos para o projeto nacional de Habitação e Meio Ambiente Urbano. Você pode alocar terras gratuitamente ou de forma barata, as comunicações podem ser prejudicadas pelo estado às suas próprias custas. Existe uma excelente experiência na região de Belgorod, onde esse sistema já opera há quinze anos e dá excelentes resultados.

Acadêmico da Academia Internacional de Arquitetura, diretor científico do Instituto Central de Pesquisa de Construção do Ministério da Construção da Rússia Alexander Krivov: "A habitação de vários andares não é apenas contrária à natureza humana, mas também perigosa, cara e muito intensiva em recursos"

OLEG SERDECHNIKOV

Uma nova forma de vida como um desafio civilizacional

A pergunta clássica: o que fazer? Você pode resumir as etapas necessárias para a transição para um novo modelo de mercado?

- Primeiro, precisamos de uma transição para a construção de edifícios baixos e unifamiliares. O primeiro passo é óbvio: estender as hipotecas e outros instrumentos de empréstimo às casas unifamiliares (agora representam apenas 1% dos empréstimos hipotecários), para incluir ativamente novas formas de acumulação de investimentos familiares.

Em segundo lugar, é necessário realizar um ajuste direcionado da legislação para resolver os problemas dos projetos nacionais. Em terceiro lugar, é necessário eliminar a escassez artificial de terras nos assentamentos, para corrigir a estrutura irracional do uso da terra. Para construir um bilhão de metros quadrados de moradias nos próximos anos, é necessário criar uma esteira para a preparação dos territórios, para seu envolvimento na circulação, para a prestação de comunicações. Temos apenas 1% do território do país ocupado por assentamentos. É necessário que este indicador esteja no nível de 1, 2–1, 25 por cento para o país. Na região de Vladimir - isto é sete por cento, na região de Belgorod - doze. E na Alemanha, os assentamentos ocupam cerca de 20%.

Em quarto lugar, é necessário selecionar um grupo de regiões piloto em zonas climáticas características a fim de calcular a mudança na estrutura do uso da terra. Também precisamos de um grupo de projetos experimentais onde você possa experimentar diferentes tecnologias de construção e esquemas financeiros, tanto para construção de prédios baixos quanto para reconstrução de edifícios. Quinto, é necessário selecionar, testar e refinar as tecnologias de construção adequadas. A construção de prédios baixos deve se tornar verdadeiramente industrial: montagem rápida no local a partir de kits domésticos feitos na fábrica.

Quando você conversa com governadores e incorporadores sobre a experiência de Belgorod na construção de prédios baixos, você sempre ouve: "Essa experiência não pode ser reproduzida, porque todos os terrenos próximos às cidades pertencem a empresas privadas." Você precisa nacionalizar parte do terreno para lançar um projeto de construção de baixo relevo?

- Eu não acho. O estado possui recursos de terra suficientes. E quando os grandes proprietários virem que o estado está investindo seriamente, eles próprios vão transferir parte das terras. Caso contrário, eles não os desenvolverão.

A nova abordagem exige uma mudança no sistema de liquidação?

- Você precisa contar com o sistema de liquidação existente. Você não pode imaginar novos lugares para colocar uma área povoada, as pessoas os encontraram nos séculos XVII e XIX. Mas novos pontos de crescimento na construção em massa surgirão naturalmente. Primeiro, "Rússia Báltica" - de Sosnovy Bor e Ust-Luga a Kingisepp. Esta seção está vazia, elevada ao longo do relevo, empregos estão sendo ativamente criados aqui e o hub final do Nord Stream 2 está localizado. Uma cidade de um novo tipo poderia surgir aqui - uma cidade baixa, associada à natureza. Novas áreas de desenvolvimento podem aparecer na infraestrutura intercontinental que conecta a Europa e a Ásia - são Ufa, Chelyabinsk, Kazan. Um novo núcleo da Rússia pode ser criado lá.

Mas para não me afogar em detalhes, quero enfatizar o mais importante. Para mim, essa conversa não é apenas sobre mudar o tipo de empreendimento, tecnologias e mudanças na política habitacional. Trata-se de encontrar uma nova maneira de ser. Na verdade, hoje não existe apenas uma crise econômica, ambiental ou geopolítica, mas também uma série de outras crises, incluindo uma crise de significados. E o novo modelo habitacional é uma saída para essa crise. No primeiro nível, dizemos que somos um homo planeticus, um homem planetário que organiza sua vida de acordo com a natureza da Terra. E no segundo - que existe um modo de vida russo, que é diferente de todo mundo. Por exemplo, você mora em uma casa de madeira, mas de alta tecnologia, em um belo lugar na natureza, você tem sua própria sauna. Coma alimentos saudáveis, tenha uma família forte, leve um estilo de vida significativo e assim por diante. Você se comunica em um círculo de pessoas com a mesma opinião e, ao mesmo tempo, você não está divorciado da civilização. A busca por um novo modelo de vida está se tornando uma tarefa civilizacional.

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